Porez na imovinu u Srbiji – Kompletan vodič za vlasnike nekretnina (2026)

Kupovina stana ne završava se potpisivanjem ugovora i upisom u katastar. Svaki vlasnik nepokretnosti u Srbiji ima stalnu poresku obavezu, porez na imovinu. Iako se često smatra „redovnim troškom“, nerazumevanje pravila može dovesti do kazni, kamata ili komplikacija prilikom prodaje. U ovom vodiču saznaćete:

Šta je porez na imovinu?
Ko ga plaća?
Kako se obračunava?
Kada se plaća?
Koje su najčešće greške vlasnika?

Porez na imovinu je obaveza koja traje dok god ste vlasnik nekretnine i upravo zbog toga mora se razumeti pre kupovine, a ne tek nakon nje.

Šta je porez na imovinu?

Porez na imovinu je godišnji porez koji plaćaju vlasnici nepokretnosti: stanova, kuća, poslovnih prostora, garaža i građevinskog zemljišta. Važno je razlikovati ga od:

Poreza na prenos apsolutnih prava - Plaća se jednokratno prilikom kupovine nepokretnosti na sekundarnom tržištu (starogradnja).
- Obveznik je kupac.
- Stopa iznosi 2,5%.
- Osnovica je ugovorena kupoprodajna cena ili procenjena tržišna vrednost (ukoliko je viša)
PDV-a - Plaća se kod kupovine novogradnje direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a.
- Stopa iznosi 10% od cene objekta

Za razliku od ovih poreza, porez na imovinu se plaća svake godine, sve dok ste vlasnik nepokretnosti. Obveznik je lice koje je upisano kao vlasnik u katastru nepokretnost, fizičko ili pravno lice.

Ko plaća porez na imovinu?

Porez plaćaju:

Fizička lica (građani) - Svaki pojedinac koji je upisan kao vlasnik stana, kuće, garaže ili zemljišta. Ovo je najčešći slučaj kod kupovine stanova za stanovanje ili izdavanje.
Pravna lica (kompanije) - Privredna društva (d.o.o., a.d. i druga) koja poseduju poslovne prostore, stanove ili druge nepokretnosti u okviru svog poslovanja. Kod njih se porez obračunava prema posebnim pravilima koja važe za pravna lica.
Preduzetnici - Fizička lica registrovana za obavljanje delatnosti koja poseduju nepokretnost u vezi sa svojom poslovnom aktivnošću (npr. poslovni prostor, kancelariju, magacin).

Obaveza nastaje danom sticanja prava svojine, odnosno danom zaključenja ugovora ukoliko je tako definisano. Važno je razumeti sledeće: čak i ako proces uknjižavanja objekta još traje, poreska obaveza može već postojati. Kod nas se često dešava da kupci misle da obaveza počinje tek kada dobiju rešenje. To nije tačno. Zakonska obaveza postoji od dana sticanja prava na svojinu.

Kako se obračunava porez na imovinu?

Obračun poreza zavisi od nekoliko faktora:

Površine nepokretnosti.
Zone u kojoj se nepokretnost nalazi.
Prosečne cene kvadrata u toj zoni (koju utvrđuje lokalna samouprava).
Namene objekta (stan, poslovni prostor, garaža).
Statusa prebivališta vlasnika.

Gradovi i opštine svake godine određuju prosečne cene kvadrata po zonama. Na osnovu toga se formira poreska osnovica. Na tu osnovicu primenjuje se poreska stopa, koja za fizička lica može biti progresivna, što je vrednost imovine veća, stopa može rasti. Gradovi i opštine svake godine objavljuju prosečne cene kvadrata po zonama (I zona, II zona, III zona itd.). Te cene ne moraju biti iste kao tržišne cene, već predstavljaju poresku vrednost po kojoj se računa osnovica.

Primer obračuna poreza u Srbiji

Uzmimo sledeću situaciju: Stan od 60 m² nalazi se u zoni gde je poreska cena određena na 1.800 € po m².

1. Utvrđivanje poreske osnovice

60 m² × 1.800 € = 108.000 € To je poreska osnovica (pre eventualne amortizacije).

2. Primena poreske stope

Za fizička lica, poreske stope su progresivne i kreću se do 0,4%, u skladu sa Zakonom o porezima na imovinu. U praksi, za stan ove vrednosti stopa se često kreće između 0,3% i 0,4%. Primer obračuna: 108.000 € × 0,3% = 324 € godišnje 108.000 € × 0,4% = 432 € godišnje Dakle, godišnji porez može iznositi približno 300–450 €, u zavisnosti od zone i ukupne vrednosti imovine koju posedujete.

3. Umanjenje za primarno prebivalište

Ako vam je to stan u kojem imate prijavljeno prebivalište, imate pravo na umanjenje poreza do 50%, uz zakonski propisan maksimalni iznos umanjenja. U tom slučaju, godišnja obaveza može biti prepolovljena. Na primer: 324 € → 162 € 432 € → 216 € Razlika može iznositi više stotina evra godišnje.

Relevantni propisi i izvori

Obračun poreza na imovinu regulisan je:

Zakon o porezima na imovinu („Službeni glasnik RS“, br. 26/2001 i izmene).
Odluke o utvrđivanju prosečnih cena kvadrata koje donosi lokalna samouprava (npr. grad Beograd).
Odluke o visini poreskih stopa koje donose gradovi i opštine (grad Beograd)

Prosečne cene po zonama objavljuju se svake godine na zvaničnim sajtovima lokalnih samouprava:

Kada se plaća porez na imovinu?

Porez na imovinu se plaća tromesečno, a rok za svaku ratu je najkasnije 45 dana od početka tromesečja. Zato su tipični rokovi (kada nema pomeranja zbog neradnih dana):

I квартал: do 14. februara (45 dana od 1. januara).
II квартал: do 15. maja (45 dana od 1. aprila).
III квартал: do 14. avgusta (45 dana od 1. jula).
IV квартал: do 14. novembra (45 dana od 1. oktobra).

Napomena: Ako rok “padne” na neradni dan, u praksi se pomera na naredni radni dan, zato se u medijima ponekad pojavljuju datumi tipa “do 18. februara” za određenu godinu.

Šta znači “akontacija” kada još nema novog rešenja

Za fizička lica (koja ne vode poslovne knjige), dok ne stigne novo poresko rešenje za tekuću godinu, plaća se akontacija. Akontacija za prvi kvartal (a zatim i za naredne kvartale dok ne stigne rešenje) je jednaka iznosu poreza za poslednji (IV) kvartal prethodne godine, onome što vam je bilo utvrđeno rešenjem za prošlu godinu.

Kratak primer akontacije

U rešenju za 2025. piše da je IV kvartal iznosio 6.000 RSD.
U 2026. još niste dobili novo rešenje.
Do 14. februara uplaćujete 6.000 RSD kao akontaciju za I kvartal.

Kada kasnije stigne rešenje za 2026:

Ako je nova rata veća (npr. 7.500 RSD kvartalno), razliku (1.500 RSD) doplaćujete.
Ako je nova rata manja, uračunaće se u naredne obaveze

Šta se dešava kad dobijete novo rešenje

Kada lokalna poreska administracija dostavi novo rešenje, a ispostavi se da je godišnja obaveza veća od onoga što ste već platili kroz akontacije, razliku treba uplatiti u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

Šta znači “zatezna kamata” ako zakasnite

Ako zakasnite sa uplatom bilo koje rate, obračunava se zatezna kamata na dug od prvog dana kašnjenja. Ako ne platite porez u roku:

Obračunava se zatezna kamata od prvog dana kašnjenja.
Dug može postati predmet prinudne naplate.
U težim slučajevima može doći do blokade računa.

Važno je razumeti da poreska obaveza postoji bez obzira na to da li ste primili rešenje poštom.

Primer zatezne kamate u praksi

Zatezna kamata je jednaka referentnoj kamatnoj stopi Narodne Banke Srbije + 8% prema Zakonu o zateznoj kamati). Godišnja zatezna kamata trenutno iznosi oko 13,75% – 15,75% godišnje, odnosno 0,03–0,043% dnevno. To znači sledeće ukoliko imate neplaćenu ratu poreza od 10.000 RSD i kasnite 30 dana:

Dnevna kamata (približno): 0,04%
10.000 RSD × 0,04% × 30 dana ≈ 120 RSD dodatno
Dug se povećava najpre kamatom, a kasnije i mogućim kaznama zbog prevelikog kašnjenja

Napomena: ako duže kasnite (npr. nekoliko meseci), kamata proporcionalno raste i može postati značajan iznos u dinarima.

Kako se prijavljuje porez na imovinu?

Nakon kupovine nepokretnosti, dužni ste da podnesete poresku prijavu u roku od 30 dana od sticanja prava svojine. Prijava se podnosi lokalnoj poreskoj administraciji. U nekim gradovima moguće je podnošenje elektronskim putem. Ako ne prijavite imovinu u zakonskom roku, rizikujete novčanu kaznu. U praksi, kupci često pretpostavljaju da notar automatski rešava poresku prijavu, a o nije uvek slučaj i zato je važno da sami proverite prijavite imovinu i platite porez. Na primer, ako ste fizičko lice i kupili ste stan od 55 m² u Beogradu i potpisali kupoprodajni ugovor 10. februara 2026. godine. Od tog dana počinje da teče rok od 30 dana za podnošenje poreske prijave za porez na imovinu. To znači da morate podneti prijavu najkasnije do 9. marta 2026. godine.

Koju dokumentaciju podosite za prijavu imovine?

Kao fizičko lice, dužan je da dostavi:

Poresku prijavu PPI-2, popunjenu i potpisanu.
Kopiju dokaza o vlasništvu, na primer ugovor o kupoprodaji.
Ličnu kartu, na uvid ili kopiju uz saglasnost.

Gde se podnosi prijava?

Prijava se podnosi na teritoriji opštine na kojoj se nalazi nepokretnost. Ako je stan na Novom Beogradu, prijava se podnosi nadležnoj poreskoj administraciji za tu opštinu, bez obzira na to gde imate prebivalište. U nekim gradovima moguće je podneti prijavu elektronskim putem, ali to zavisi od lokalne samouprave.

Nakon prijave – Gde i kako se plaća porez na imovinu?

Nakon što podnesete poresku prijavu (PPI-2), lokalna poreska administracija donosi rešenje o utvrđivanju poreza na imovinu i šalje vam to rešenje poštom, kao preporučenu pošiljku na adresu prebivališta vlasnika (u nekim gradovima moguće je preuzeti rešenje elektronski putem portala eUprava). U tom rešenju se navodi:

Ukupan godišnji iznos poreza.
Iznos svake kvartalne rate.
Rokovi za uplatu.
Broj računa za uplatu.
Poziv na broj koji morate uneti prilikom plaćanja.

Tek nakon dobijanja rešenja imate tačne podatke za uplatu. Uplatu vršite putem e-bankarstva, u banci ili pošti, tako što unesete broj računa i poziv na broj naveden u poreskom rešenju i uplatite iznos kvartalne rate.

Ko ima pravo na umanjenje poreza?

Pravo na umanjenje poreza na imovinu imaju fizička lica koja nepokretnost koriste za sopstveno stanovanje, pod uslovima propisanim Zakonom o porezima na imovinu (član 13). Da biste ostvarili pravo na umanjenje poreza:

Nekretnina mora biti u vašem vlasništvu - umanjenje se odnosi isključivo na vlasnika upisanog u katastar nepokretnosti.
Morate imati prijavljeno prebivalište na toj adresi - prebivalište mora biti prijavljeno u MUP-u i evidentirano u službenim registrima.
Nepokretnost mora biti vaš primarni stan za stanovanje - ako stan izdajete ili ga koristite kao investicionu nekretninu, nemate pravo na umanjenje.
U poreskom rešenju mora biti jasno naznačeno umanjenje - ako umanjenje nije obračunato, potrebno je podneti zahtev za ispravku.

Najčešće greške vlasnika

Neprijavljivanje kupovine u roku od 30 dana

Zakonski rok za podnošenje poreske prijave počinje da teče od dana sticanja prava svojine (najčešće od dana potpisivanja kupoprodajnog ugovora). Mnogi kupci pretpostave da će „sistem sam evidentirati promenu“ ili da je notar sve završio. Međutim, prijava poreza na imovinu za fizička lica nije automatska obaveza notara. Primer: Kupac potpisuje ugovor 10. februara, ali prijavu podnosi tek u junu. Time je probio rok od 30 dana i može biti novčano kažnjen, bez obzira na to što je kasnije uredno plaćao porez.

Pretpostavka da porez ne važi dok stan nije uknjižen

U praksi se često čuje: „Nisam još upisan u katastar, ne moram da plaćam.“ To nije tačno. Obaveza poreza može nastati i pre formalne uknjižbe, jer je osnov sticanja svojine sam ugovor, a ne samo upis u katastar. Primer: Kupac preuzima stan i koristi ga, ali proces uknjižavanja traje 6 meseci. Poreska obaveza ne čeka završetak tog postupka.

Neplaćanje rata jer „nije stiglo rešenje“

Jedna od najčešćih zabluda je da porez ne mora da se plati dok ne stigne novo rešenje. Međutim, zakon propisuje obavezu plaćanja akontacije u visini poslednje rate iz prethodne godine. Primer: Vlasnik nije dobio novo rešenje u januaru i odlučuje da „sačeka“. Ne plaća prvu ratu u februaru. Nakon nekoliko meseci dobija rešenje i utvrđuje se dug sa obračunatom zateznom kamatom.

Zaboravljanje prijave prebivališta

Pravo na umanjenje poreza ostvaruje se samo ako imate prijavljeno prebivalište na toj adresi. Ako kupite stan i ne prijavite prebivalište, poreska administracija neće automatski primeniti umanjenje. Primer: Kupac živi u novom stanu, ali mu je prebivalište i dalje prijavljeno na staroj adresi. U poreskom rešenju nema umanjenja od 50%, jer sistem nema evidentiran podatak o prebivalištu.

Porez na imovinu i kupovina stana – Šta kupac mora da proveri?

Pre potpisivanja ugovora preporučuje se:

Proveriti ko je upisan kao vlasnik.
Proveriti da li postoje zabeležbe ili tereti.
Proveriti da li postoji dug po osnovu poreza.
Definisati u ugovoru ko snosi eventualna dugovanja.

Kupovina nekretnine nije samo pitanje cene po kvadratu. Dugoročne obaveze, poput poreza, utiču na realni trošak vlasništva. Posebno kod investicionih kupovina (stan za izdavanje), porez treba uračunati u godišnju računicu povraćaja investicije. Porez na imovinu je redovna i zakonska obaveza svakog vlasnika nepokretnosti u Srbiji. Iako deluje jednostavno, pogrešno razumevanje rokova, prijave ili umanjenja može dovesti do nepotrebnih troškova. Pravovremena prijava, pravilno obračunavanje i redovno plaćanje štite vas od kazni i komplikacija. Ako planirate kupovinu stana ili želite da proverite poreske obaveze pre potpisivanja ugovora, tim Verde Nekretnine vam može pomoći da proces bude siguran, transparentan i bez rizika. Stručna provera dokumentacije i saveti pre kupovine često znače razliku između dobre investicije i dugoročnog problema.