Upotrebna dozvola – šta je, zašto je važna i kako je dobiti
Kada kupujete stan u novogradnji, jedna od prvih stvari koje bi trebalo da proverite je da li objekat ima upotrebnu dozvolu.
Bez nje, stan ne možete uknjižiti. Bez uknjižbe, ne možete dobiti stambeni kredit. I bez obzira na to koliko vam se stan dopao, pravno gledano, kupovina nije bezbedna.
U ovom vodiču objašnjavamo šta upotrebna dozvola zapravo znači, kako se dobija i na šta posebno obratiti pažnju kao kupac.
Šta je upotrebna dozvola?
Upotrebna dozvola je zvanično rešenje nadležnog organa kojim se potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i svim propisima, da su svi sistemi i instalacije provereni i funkcionalni i da je objekat priključen na komunalnu infrastrukturu.
Jednostavno rečeno: građevinska dozvola znači da smeš da gradiš. Upotrebna dozvola znači da je gradnja završena kako treba i da se objekat može koristiti.
Ko izdaje upotrebnu dozvolu?
Dozvolu izdaje Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove, nakon sprovedenog tehničkog pregleda objekta.
Na rešenje možete izjaviti žalbu u roku od 8 dana od dostavljanja. Ako je donosilac rešenja ministarstvo ili organ autonomne pokrajine, žalba nije moguća, ali se u roku od 30 dana može pokrenuti upravni spor.
Kako se dobija upotrebna dozvola?
Pre izdavanja dozvole, objekat prolazi kroz tehnički pregled. On obuhvata:
- Proveru usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i projektnom dokumentacijom
- Kontrolu tehničkih propisa i standarda za korišćene materijale i opremu
- Saglasnost protivpožarne komisije i Elektrodistribucije
Zapisnik s tehničkog pregleda mora biti pozitivan. Ako je došlo do odstupanja od projekta, upotrebna dozvola se ne može izdati dok se prethodno ne izmeni građevinska dozvola.
Koji dokumenti su potrebni?
Lista je dugačka, ali se sva dokumentacija uglavnom priprema u toku same gradnje. Za izdavanje upotrebne dozvole potrebno je priložiti:
- Geodetski elaborat izvedenog objekta s etažiranjem
- Geodetski elaborat podzemnih instalacija
- Izdata i važeća građevinska dozvola i prijava radova
- Overen projekat od strane odgovornog izvođača radova i nadzornog organa
- Potvrda o završetku temelja i završetku objekta u konstruktivnom smislu
- Overena knjiga inspekcije i popunjen građevinski dnevnik
- Ugovori o gradnji, poslovno-tehničkoj saradnji i rešenja o imenovanjima
- Atesti korišćenih materijala
- Energetski pasoš
- Fotografije izvedenog objekta
- Rešenje o kućnom broju
- Plaćene državne takse
Zašto je upotrebna dozvola važna za kupce?
Ovo je pitanje koje direktno utiče na vašu pravnu i finansijsku sigurnost.
Bez upotrebne dozvole nije moguće:
- Uknjižiti stan kao poseban deo objekta
- Dobiti stambeni kredit
- Obezbediti čist vlasnički status nekretnine
Kada kupujete stan u novogradnji, investitor je taj koji je odgovoran za izdavanje upotrebne dozvole. Problem je što u trenutku kupovine objekat često još nije završen, pa ne možete biti sigurni da će dozvola biti dobijena na vreme ili uopšte dobijena.
Zato je ključno da u kupoprodajni ugovor unesete klauzulu kojom se prodavac izričito obavezuje da obezbedi upotrebnu dozvolu i uknjiži objekat u određenom roku. Ako to ne ispuni, imate pravo da zahtevate ispunjenje obaveze ili raskid ugovora.
Na šta posebno obratiti pažnju kao kupac?
Reputacija investitora je najvažniji faktor pri kupovini stana u novogradnji. Investitori s iskustvom i dobrim referencama skoro kao po pravilu prolaze kroz proceduru bez problema.
Pre potpisivanja predugovora proverite:
- Da li je za objekat izdata građevinska dozvola
- Koji je planirani rok za dobijanje upotrebne dozvole
- Da li predugovor sadrži obavezu investitora da ishodi dozvolu i uknjiži stan
- Šta se dešava u slučaju kašnjenja ili neispunjenja te obaveze
Ove informacije su javno dostupne putem servisa eKatastar, a naš tim može da proveri status svakog objekta koji vas interesuje.