Ako ste ikada bili u procesu kupovine stana, verovatno ste čuli za latinski termin "clausula intabulandi" i odmah se zapitali šta tačno znači i zašto je toliko važan.
Clausula intabulandi je izjava kojom prodavac daje saglasnost da se kupac uknjiži kao novi vlasnik u katastru nepokretnosti, bez njegovog daljeg prisustva i bez ikakvih dodatnih uslova.
Bez nje, čak i ako ste isplatili ceo iznos, katastar vas ne može upisati kao vlasnika. Stan je plaćen, ali formalno još uvek nije vaš.
Zašto nije deo ugovora od početka?
U teoriji, clausula intabulandi može biti sastavni deo kupoprodajnog ugovora. U praksi, to se retko dešava, a postoji i dobar razlog za to.
U trenutku potpisivanja ugovora, cena najčešće još nije u celosti isplaćena. Kada bi prodavac odmah dao saglasnost za uknjižbu, kupac bi mogao postati vlasnik pre nego što je izvršio plaćanje, što je ozbiljan rizik za prodavca.
Zato se u ugovoru obično ugovara obaveza prodavca da clausulu intabulandi izda naknadno, tek kada kupac isplati pun iznos. Tada se daje kao poseban dokument, potpuno bezuslovan.
Ovaj model štiti obe strane: kupac zna da će dobiti saglasnost čim ispuni svoju obavezu, a prodavac ne rizikuje da izgubi vlasništvo pre nego što primi novac.
Jedna važna stvar na koju mnogi ne misle
Clausula intabulandi ne sme biti ni uslovljena ni oročena.
To znači da ne može sadržati formulacije poput „dozvoljavam upis nakon isplate" ili „uz potvrdu banke". Ovakve izjave katastar ne prihvata. Saglasnost mora biti potpuno bezuslovna, upravo zato se i daje tek kada je cena stvarno isplaćena, a ne unapred uz neki uslov.
Takođe, clausula intabulandi nije dokaz o isplati. To su dve odvojene stvari. Bankarska potvrda o prenosu sredstava dokazuje da je novac prenet, clausula isključivo omogućava upis prava svojine nakon što su sredstva preneta.
Kako izgleda u praksi?
Proces kupoprodaje stana, korak po korak:
- Potpisuje se kupoprodajni ugovor, overen kod javnog beležnika
- Kupac isplaćuje dogovorenu cenu
- Prodavac izdaje clausulu intabulandi, overenu kod javnog beležnika
- Notar podnosi zahtev katastru po službenoj dužnosti
- Katastar proverava dokumentaciju i upisuje kupca kao novog vlasnika
Šta ako je nema u ugovoru?
Ako clausula intabulandi nije ni u ugovoru ni u pratećem dokumentu, katastar ne može sprovesti upis. Prodavac vas nije formalno ovlastio da postanete vlasnik.
U takvoj situaciji, ako prodavac odbija da izda saglasnost ili je uslovljava naknadnim zahtevima, jedini put je sudski. A to znači mesece, ponekad i godine čekanja, ali i troškove koji su se lako mogli izbeći.
Zato je važno da pre potpisivanja ugovora proverite da li je obaveza izdavanja clausule intabulandi jasno definisana i pod kojim uslovima.
Na šta još obratiti pažnju pre uknjižbe?
Clausula intabulandi je ključna, ali nije jedina stvar koju treba proveriti pre kupovine.
Pre potpisivanja ugovora, uvek proverite list nepokretnosti. On pokazuje ko je upisan kao vlasnik i da li na nekretnini postoji hipoteka, zabeležba spora, izvršenje ili zabrana otuđenja. Ako bilo šta od toga postoji, ne potpisujte dok se situacija ne razreši.
Osim toga, proverite da su svi podaci u ugovoru, broj parcele, površina i adresa identični onome što piše u listu nepokretnosti. Greška u jednom broju može da uspori ili blokira upis.
Kada je sve potpisano i overeno, ne odlažite podnošenje zahteva za upis. Sve dok niste upisani u katastru, formalno niste vlasnik, bez obzira na to što ste platili.
