Porez na prenos apsolutnih prava – šta treba da znate pre kupoprodaje

Porez na prenos apsolutnih prava jedan je od troškova koji kupci najčešće zaborave da uračunaju u budžet. Nije mali. I dolazi u trenutku kada su sredstva već raspoređena do poslednjeg evra.

Dobra priprema znači da vas ovaj trošak neće iznenaditi.

Šta je porez na prenos apsolutnih prava?

Porez na prenos apsolutnih prava je jednokratni porez koji se plaća pri kupoprodaji nepokretnosti na sekundarnom tržištu, odnosno kod kupovine već izgrađenog, starijeg stana koji se nije prodavao kao novogradnja direktno od investitora.

Obaveza nastaje u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora, tačnije u trenutku kada se vlasništvo prenosi sa prodavca na kupca.

Porez reguliše Zakon o porezima na imovinu.

Ko plaća porez?

Zakonski obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je kupac.

U praksi, to je gotovo uvek i stvarni platilac. Međutim, ugovorom se može dogovoriti da porez snosi prodavac ili da se troškovi podele. Ovo je predmet pregovora i mora biti jasno definisano ugovorom. Ako ugovor ne precizira ko snosi ovaj trošak, zakon ga pripisuje kupcu.

Kolika je poreska stopa i kako se obračunava?

Poreska stopa iznosi 2,5%.

Obračunava se na poresku osnovicu, koja može biti viša od ugovorene kupoprodajne cene.

Ovo je detalj koji mnogi previde. Ako Poreska uprava proceni da je tržišna vrednost stana viša od ugovorene cene, porez će se obračunati na procenjenu vrednost, ne na ono što piše u ugovoru.

Primer obračuna:

Stavka	Iznos
Ugovorena cena stana	100.000 €
Poreska stopa	2,5%
Porez na prenos	2.500 €

Za stan od 120.000 €, porez iznosi 3.000 €. Za stan od 150.000 €, porez iznosi 3.750 €.

Ovo su iznosi koje kupac mora da ima spremne pored učešća i ostalih troškova kupovine.

Novogradnja vs. starogradnja – ključna razlika

Ovo je razlika koja direktno utiče na budžet kupca, a često se ne razume dovoljno jasno.

Kod starogradnje – kupovina stana koji se već nalazi na tržištu, od vlasnika koji nije investitor u sistemu PDV-a – plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%.

Kod novogradnje – kupovina stana direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a – ne plaća se porez na prenos, ali se plaća PDV od 10% na vrednost objekta.

PDV je u većini slučajeva već uračunat u oglašenu cenu novogradnje, ali nije uvek. Pre potpisivanja predugovora obavezno proverite da li je cena izražena sa PDV-om ili bez njega. Razlika može biti desetine hiljada evra.

Primer:

Stan u novogradnji oglašen po ceni od 100.000 € bez PDV-a stvarno košta 110.000 €. Kupac koji to ne proveri na vreme može se naći u ozbiljnom finansijskom problemu.

Kada se porez ne plaća?

Postoje situacije u kojima obaveza plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ne nastaje:

Nasleđivanje – prenos nepokretnosti po osnovu nasleđa nije predmet ovog poreza, već poreza na nasleđe i poklon, koji se obračunava po drugačijim pravilima.

Poklon – prenos nepokretnosti na osnovu ugovora o poklonu takođe nije predmet poreza na prenos apsolutnih prava. Umesto toga, primenjuje se porez na nasleđe i poklon.

Unos u privredno društvo – kada se nepokretnost unosi kao ulog u privredno društvo, u određenim slučajevima postoje poreska oslobođenja.

Kupovina prvog stana – kupac koji ne poseduje nekretninu ostvaruje oslobođenje za površinu do 40 m², uz dodatnih 15 m² po svakom članu domaćinstva koji ispunjava isti uslov. Na površinu iznad toga porez se plaća normalno. Pravo se može iskoristiti samo jednom.

Važno je razumeti da se ova oslobođenja odnose na specifične pravne osnove sticanja – ne na kupoprodaju. Svaka kupoprodaja na sekundarnom tržištu podleže porezu od 2,5%.

Rok i postupak plaćanja

Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, javni beležnik je dužan da elektronskim putem dostavi ugovor Poreskoj upravi. Na osnovu toga, Poreska uprava donosi rešenje o visini poreza i dostavlja ga kupcu.

Kupac je dužan da porez plati u roku od 15 dana od dana dostavljanja poreskog rešenja.

Ako porez nije plaćen u roku, obračunava se zatezna kamata od prvog dana kašnjenja. Dug može postati predmet prinudne naplate.

Važno je znati da javni beležnik ne plaća porez umesto kupca, on samo prosleđuje dokumentaciju. Praćenje rešenja i plaćanje u roku isključivo je obaveza kupca.

Najčešće greške

Zaboravljanje ovog troška pri planiranju budžeta

Kupci se fokusiraju na cenu stana, učešće i troškove kredita, a porez na prenos ostaje van plana. Za stan od 100.000 €, to znači neplaniranih 2.500 € u poslednjem trenutku.

Realan budžet mora uključiti sve troškove kupovine od prvog dana.

Mešanje PDV-a i poreza na prenos

Ova dva poreza se ne plaćaju istovremeno – plaća se jedan ili drugi, u zavisnosti od toga da li je u pitanju novogradnja ili starogradnja. Kupci koji to ne razumeju mogu pogrešno proceniti ukupan trošak kupovine.

Nepoznavanje poreske osnovice

Poreska uprava nije vezana ugovorenom cenom. Ako proceni da je tržišna vrednost nekretnine viša od onoga što piše u ugovoru, porez se obračunava na procenjenu vrednost. Kupci koji ugovore nižu cenu od tržišne u nadi da će platiti manji porez – često bivaju iznenađeni rešenjem Poreske uprave.

Kašnjenje sa plaćanjem

Rok od 15 dana od dostavljanja rešenja je kratak. Kupci koji ga propuste plaćaju zateznu kamatu, a u težim slučajevima suočavaju se sa prinudnom naplatom.

Koliko ukupno iznose troškovi kupovine stana?

Porez na prenos apsolutnih prava samo je jedan od troškova koji dolaze pored kupoprodajne cene. Potpuna slika izgleda ovako:

Trošak	Iznos (okvirno)
Porez na prenos apsolutnih prava	2,5% od vrednosti nekretnine
Notarske usluge	400–700 €
Procena nekretnine (za banku)	100–200 €
Taksa za upis hipoteke	50–100 €
Ukupni dodatni troškovi (starogradnja)	~3.000–4.000 € za stan od 100.000 €

Kod novogradnje, umesto poreza na prenos plaća se PDV od 10%, ali on je u većini slučajeva već uračunat u cenu.

Zašto je dobro ući u kupovinu informisano?

Porez na prenos apsolutnih prava nije komplikovan, ali nepoznavanje detalja može ozbiljno poremetiti finansijski plan kupca i usporiti ceo proces.

Tim Verde Nekretnine pomaže kupcima da od samog početka imaju jasnu sliku svih troškova kupovine, da razumeju razliku između novogradnje i starogradnje i da u kupoprodaju uđu bez neprijatnih iznenađenja.