Legalizacija stana ili kuće po novom zakonu – šta treba da znate
Krajem 2025. godine usvojen je novi zakon o legalizaciji objekata. Zakon se zvanično zove „Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima", ali u javnosti se ustalio naziv „legalizacija objekata".
U ovom tekstu objašnjavamo šta zakon zapravo nudi, kako da podnesete prijavu i na šta posebno obratiti pažnju.
Da li je ovo stvarna legalizacija?
Ovo je pitanje koje mnoge zbunjuje, pa je važno biti precizan.
Klasična legalizacija podrazumeva da država proveri da li objekat ispunjava tehničke i urbanističke standarde i tek potom ga prizna kao zakonit. Novi zakon to ne radi, ne traži ni građevinsku ni upotrebnu dozvolu, niti tehničku dokumentaciju koja bi utvrdila bezbednost objekta.
Ipak, upis po ovom osnovu znači da je objekat evidentiran u katastru i da je pravo svojine upisano, što vlasniku daje puna prava: može da proda, pokloni, nasledi ili optereti nekretninu hipotekom. U tom smislu, zakon ima efekte legalizacije, čak i ako formalno nije to.
Ko može da podnese prijavu?
Prijavu može podneti svako lice koje ima pravni osnov za sticanje prava svojine, npr. ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju, sudsku presudu ili drugi relevantni dokument.
Na primer, ukoliko ste kupili stan u novoizgrađenoj zgradi, a investitor nije dostupan, svaki stanar, upravnik, profesionalni upravnik ili drugo lice koje ima pravni interes može podneti prijavu za evidentiranje zgrade. Nakon toga, svaki vlasnik stana podnosi posebnu prijavu za svoju jedinicu.
Koji su rokovi?
Rok za podnošenje prijava istekao je 8. februara 2026. Lica koja iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu u propisanom roku, mogu je podneti do 24. oktobra 2026.
Dakle, ako ste propustili prvi rok, još uvek postoji mogućnost, ali uz obavezu da dokazujete opravdanost kašnjenja.
Gde i kako podneti prijavu?
Prijava se podnosi na jedan od tri načina:
- Online, preko zvanične platforme svojnasvome.gov.rs
- Lično u opštini, uz pomoć službenika
- Na šalteru Pošte Srbije
Za prijavu je neophodno imati JMBG, broj parcele ili adresu i podatke o objektu (ovo možete pronaći putem portala eKatastar).
Koja dokumentacija je potrebna?
Osnovna dokumentacija:
- Važeća lična karta
- Dokaz o osnovu sticanja prava svojine (ugovor o kupoprodaji, rešenje o nasleđivanju, sudska presuda ili slično)
Dodatna dokumentacija po potrebi:
- Elaborat geodetskih radova – potreban za stambene ili poslovne zgrade, prostore adaptirane od zajedničkih prostorija, kao i objekte koji se ne vide na satelitskim snimcima
Koliko košta legalizacija?
| Lokacija | Naknada |
|---|---|
| Beograd – centralna zona | do 1.000 € |
| Beograd – periferne zone | od 100 € |
| Gradovi preko 100.000 stanovnika | 100–500 € |
| Gradovi 50.000–100.000 stanovnika | 100–300 € |
| Mesta ispod 50.000 stanovnika | 100 € |
Za magacine, ekonomske, pomoćne objekte i pogone naknada se ne naplaćuje ukoliko su do 500 kvadratnih metara, dok za veće površine iznosi 10 evra po kvadratnom metru iznad te granice.
Kako teče postupak?
Nakon podnošenja prijave:
- Agencija za prostorno planiranje i urbanizam proverava podatke i usklađenost sa javnim evidencijama
- Kada su uslovi ispunjeni, Agencija izdaje potvrdu i prosleđuje je Republičkom geodetskom zavodu
- RGZ vrši upis prava u katastar
Uz upis prava svojine, u katastru će se evidentirati i posebna zabeležba da je pravo upisano po osnovu ovog zakona („Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima").
Koji objekti ne mogu biti legalizovani?
Nije svaki objekat podoban za upis. Iz postupka su isključeni:
- Objekti u zaštićenim zonama (prirodni rezervati, zone kulturnih dobara, vodne zone)
- Objekti u pojasevima eksproprijacije auto-puteva i brzih saobraćajnica
- Objekti na tuđem privatnom zemljištu, javnim površinama i u nacionalnim parkovima – ovi objekti automatski postaju vlasništvo države
Šta dobijate upisom?
Legalizovana nekretnina nije samo papir. Po sprovedenom postupku dobijate potpun upis prava svojine u katastar, objekat postaje pravno priznat, otvara se mogućnost prodaje, poklona, nasleđivanja i zasnivanja hipoteke.
Tržišna vrednost nekretnine koja je vidljiva u evidencijama tipično je veća i do 50%.
Osim toga, po izvršenom upisu stiče se mogućnost da se objekat priključi na elektroenergetsku mrežu, gasnu mrežu, vodovod i kanalizaciju, ukoliko za to postoje tehnički uslovi.
Na šta posebno obratiti pažnju?
Pre podnošenja prijave, preporučujemo da proverite:
- Da li postoje tereti, sporovi ili zabeležbe na nekretnini
- Da li je zemlja ispod objekta u vašem vlasništvu ili je reč o privatnom ili javnom zemljištu nekog drugog lica
- Da li imate urednu dokumentaciju o osnovu sticanja
Ako niste sigurni kako da protumačite podatke iz katastra ili šta da tražite u dokumentaciji, tu smo. Možete nas kontaktirati i mi ćemo proveriti status vaše nekretnine.