Ugovor o zakupu stana – šta treba da znate pre nego što potpišete

Pronašli ste stan koji vam odgovara. Dogovorili ste cenu, usaglasili uslove i sada vas čeka poslednji, ali možda najvažniji korak, potpisivanje ugovora.

Upravo ovde mnogi stanodavci i stanari prave skuplje greške nego što misle. Nepotpun ugovor, nejasni uslovi ili preskočen zapisnik o primopredaji mogu dovesti do sporova, finansijskih gubitaka i neprijatnih situacija koje su se lako mogle izbeći.

U ovom vodiču objašnjavamo šta ugovor o zakupu mora da sadrži, na šta posebno obratiti pažnju i koje su najčešće greške koje viđamo u praksi, a takođe vam prilažemo besplatan primerak ugovora o zakupu stana na određeno vreme.

Šta je ugovor o zakupu stana?

Ugovor o zakupu stana je pisani sporazum između zakupodavca (vlasnika stana) i zakupca (stanara) kojim se definišu svi uslovi pod kojima se stan koristi. Zakupodavac se obavezuje da preda stan na korišćenje, a zakupac da za to plaća dogovorenu zakupninu i stan vrati u stanju u kome ga je primio.

Zakon ne propisuje obaveznu pisanu formu, zakup se može dogovoriti i usmeno. Ali to u praksi znači jedno: ako dođe do spora, ne postoji ništa što možete dokazati.

Pisani ugovor nije formalnost. To je jedini dokument koji vas štiti – bez obzira na to koje ste strane.

Šta ugovor o zakupu mora da sadrži

1. Podaci o ugovornim stranama

U ugovoru moraju biti precizno navedeni puni naziv, adresa i JMBG i zakupodavca i zakupca. Preporučljivo je da pri potpisivanju proverite identitet druge strane uvidom u ličnu kartu ili pasoš.

Ako u stanu planiraju da žive i drugi punoletn membri porodice ili cimeri, i oni treba da budu navedeni u ugovoru.

2. Opis nekretnine

Stan se mora precizno identifikovati. To znači: tačna adresa, broj stana i sprat, površina u kvadratnim metrima, katastarska parcela i katastarska opština, kao i osnov po kom zakupodavac ima pravo da daje stan u zakup (svojina, plodouživanje i slično).

Primer formulacije:

Zakupodavac daje u zakup Zakupcu stan koji se nalazi u Beogradu, u ulici Bulevar Kralja Aleksandra broj 55, stan broj 12, na 4. spratu, ukupne površine 48 m², upisane na K.O. Zvezdara, kat. parc. br. 1234, koja je u vlasništvu Zakupodavca.

Ako je stan namešten, u ugovoru treba jasno naznačiti da je namešten i priložiti zapisnik o primopredaji sa popisom nameštaja i uređaja.

3. Zakupnina – iznos, valuta i rok plaćanja

Ugovor mora sadržati tačan iznos mesečne zakupnine, valutu u kojoj se plaća, rok do kog se plaća (npr. do 5. u mesecu) i način plaćanja (gotovina ili prenos na račun).

Transparentnost ovde štiti obe strane. Važno je znati da zakupac koji ne plati zakupninu u roku zakonski duguje i zateznu kamatu, bez obzira na to da li je to navedeno u ugovoru ili ne.

4. Depozit

Depozit je novčani iznos koji zakupac daje zakupodavcu kao obezbeđenje. Iz depozita se zakupodavac može namiriti u slučaju neplaćenih računa, štete na stanu ili nepoštovanja ugovornih obaveza.

Ugovor mora jasno definisati:

Visinu depozita (u praksi najčešće jedna do dve mesečne zakupnine)
Uslove pod kojima zakupodavac može zadržati deo ili ceo depozit
Rok u kom se depozit vraća nakon isteka zakupa

Preporučljivo je da depozit bude bar jednak jednoj mesečnoj zakupnini, manje od toga pruža nedovoljnu zaštitu zakupodavcu.

5. Period zakupa i uslovi raskida

Ugovor može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme.

Ako je na određeno vreme, prestaje automatski istekom tog perioda. Ako zakupac nastavi da koristi stan bez prigovora zakupodavca, ugovor se automatski produžava na neodređeno vreme pod istim uslovima.

Ako je na neodređeno vreme, može prestati otkazom bilo koje strane, ali uz poštovanje otkaznog roka. Prema zakonu, otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana.

Ugovorom treba jasno definisati i situacije u kojima zakupodavac ima pravo da raskine ugovor bez otkaznog roka. Na primer, u slučaju neplaćanja zakupnine duže od 14 dana, nanošenja štete stanu ili kršenja kućnog reda.

6. Komunalni troškovi i dodatne obaveze

Ko plaća struju, vodu, gas, internet, skupštinu zgrade? Ovo bi trebalo biti jasno definisano u ugovoru.

U praksi, najčešći model je da zakupac plaća sve režije i komunalne troškove, a zakupodavac snosi troškove vanrednog održavanja i poreze. Ali to nije pravilo, sve je predmet dogovora i mora biti precizno navedeno.

Zapisnik o primopredaji – ne preskačite ovaj korak

Zapisnik o primopredaji je dokument koji se sačinjava u trenutku kada zakupac preuzima stan i u trenutku kada ga vraća.

U njemu se navode:

Stanje zidova, podova, prozora i vrata
Popis nameštaja i uređaja sa napomenom o ispravnosti
Stanje brojila – struja, voda, grejanje
Fotografije (preporučljivo)

Oba dokumenta potpisuju obe strane. Bez zapisnika, nemoguće je dokazati u kakvom je stanju stan bio pri ulasku i to je najčešći uzrok sporova oko depozita.

Ovo naročito važi za nameštene stanove, gde je vrednost opreme visoka.

Treba li overiti ugovor kod notara?

Zakon ne propisuje obaveznu overu ugovora o zakupu kod javnog beležnika. Ugovor je pravno validan i bez overe.

Međutim, overa je preporučljiva, naročito kod dužih zakupa ili visokih zakupnina. Overom se potvrđuje da su ugovorne strane potpisale dokument, što otežava eventualno osporavanje potpisa u slučaju spora.

Važno je razumeti: notar overava potpise, ne sadržaj ugovora. Sadržaj ostaje vaša odgovornost.

Porez na prihode od zakupa

Zakupodavac je dužan da prijavi i plati porez na prihode od zakupa.

Poreska stopa iznosi 20% i obračunava se na poresku osnovicu, koja se dobija tako što se od bruto prihoda oduzmu normirani troškovi od 25%.

Primer obračuna:

Stavka	Iznos
Mesečna zakupnina	50.000rsd
Normirani troškovi (25%)	12.500rsd
Poreska osnovica	37.500rsd
Porez (20%)	7.500rsd

Prijava se podnosi na obrascu PP OPO, u roku od 30 dana od ostvarivanja prihoda, nadležnoj poreskoj upravi prema mestu prebivališta zakupodavca.

Zakupodavci koji ne prijavljuju zakup izlažu se riziku od kazni, a u slučaju spora ne mogu dokazati ni osnovne elemente zakupnog odnosa.

Najčešće greške u praksi

Usmeni dogovor umesto pisanog ugovora

Zvuči banalno, ali i dalje se dešava. Usmeni zakup nema pravnu zaštitu u slučaju spora. Nijedna strana ne može dokazati šta je dogovoreno.

Nepostojanje zapisnika o primopredaji

Bez zapisnika, zakupodavac ne može dokazati da je stan predao u ispravnom stanju, a zakupac ne može dokazati da nije on napravio određenu štetu. Oba slučaja završavaju sporom.

Nejasni uslovi raskida

Ugovor koji ne definiše otkazni rok ili uslove prevremenog raskida ostavlja obe strane bez jasnih pravila. Zakupodavac može ostati bez prihoda bez najave, a zakupac bez stana.

Depozit bez jasnih uslova povrata

Ako ugovor ne definiše precizno kada i pod kojim uslovima se depozit vraća, ili zadržava, sporovi su gotovo neizbežni.

Neplaćen porez na zakupninu

Zakupodavac koji ne prijavljuje prihode od zakupa krši zakon i izlaže se kaznama. Ovo je posebno rizično ako dođe do spora između strana, jer poreska uprava postaje deo slike.

Zašto je dobro angažovati agenciju?

Ugovor o zakupu koji pokrije sve relevantne situacije nije jednostavno sastaviti bez iskustva. Svaka nekretnina ima svoje specifičnosti, nameštaj, posebni dogovori, uslovi koji važe za konkretnog zakupca.

Tim Verde Nekretnine pomaže zakupodavcima i zakupcima da ugovor bude precizno sastavljen, da zapisnik o primopredaji bude uredno sačinjen i da ceo zakup prođe bez neprijatnih iznenađenja. Dobar ugovor nije samo papir. To je siguran temelj zakupnog odnosa koji štiti obe strane, od prvog do poslednjeg dana.

Sa našeg sajta možete besplatno preuzeti generički primerak ugovora o izdavanju stana. Za modifikacije ugovora i sva pitanja kontaktirajte naš Verde Nekretnine tim stručnjaka!