Kada se plaća PDV, a kada porez na prenos?

Kada kupujete stan u novogradnji, trebate obratiti pažnju da li cena "uključuje PDV" ili da je "bez PDV-a". Razlika je najčešće više od 10.000 €.

U ovom tekstu objašnjavamo kako PDV funkcioniše pri kupovini nekretnine, ko ga plaća i na šta posebno obratiti pažnju pre nego što potpišete ugovor.

PDV plaćate kada kupujete stan od investitora koji je u sistemu PDV-a. To je gotovo uvek slučaj kod novogradnje. Stopa iznosi 10% od kupoprodajne cene.

Porez na prenos apsolutnih prava plaćate kada kupujete stan na sekundarnom tržištu, odnosno stan koji je već prometovan, od fizičkog lica ili pravnog lica koje nije u sistemu PDV-a. Stopa iznosi 2,5% od kupoprodajne cene.

Važno je napomenuti da ne plaćate oba poreza. Koji se primenjuje zavisi od toga ko vam prodaje stan. Najćešći slučaj je sledeći i ovako ćete lako zapamtiti koji porez se obračunava:

Novogradnja - plaćate 10% PDV-a (sa mogućnošću povrata PDV-a)
Starogradnja - 2,5% od kupoprodajne cene (sa mogućnošću oslobađanja od poreza)

Da li je PDV već uračunat u cenu?

Najčešće jeste, ali ne uvek.

Investitori najčešće oglašavaju cenu sa uračunatim PDV-om. Međutim, neki oglašavaju cenu bez PDV-a, posebno u pregovorima ili internim cenovnicima.

Pre potpisivanja predugovora obavezno proverite da li je cena iz oglasa sa ili bez PDV-a. Razlika od 10% na stanu vrednom 150.000 € iznosi 15.000 €.

Primer: Stan bez PDV-a košta 120.000 €. PDV od 10% dodaje još 12.000 €. Ukupno plaćate 132.000 €. Ako ste budžet planirali na osnovu cifre iz oglasa, a PDV nije bio uračunat, razlika vas može ozbiljno finansijski iznenaditi.

Ko je obveznik PDV-a?

Obveznik je investitor, ne kupac. Investitor je dužan da obračuna i uplati PDV državi. Kupac ne plaća PDV direktno poreskoj upravi već ga plaća investitoru kroz ukupnu cenu stana.

Refundacija PDV-a za kupce prve nekretnine

Ako kupujete prvi stan, punoletni ste državljanin republike Srbije i prijavili ste prebivalište u Srbiji, imate pravo na povraćaj dela plaćenog PDV-a.

Uslovi za refundaciju:

Kupujete prvu nekretninu za stanovanje
Površina stana ne prelazi 40 m² za kupca, plus 15 m² za svakog člana domaćinstva koji se useljava, do limita od 70 m²
Niste prethodno koristili ovo pravo
Da je kupac prvog stana punoletni državljanin RS sa prebivalištem u na teritoriji Republike Srbije

Napomena: Zahtev se podnosi Poreskoj upravi. Refundacija se odnosi samo na površinu do propisanog limita od 70 m² ukoliko prijavite još dva dodatna člana porodice uz jedno važno ograničenje.

Dva dodatna člana domaćinstva ne smeju da imaju nekretninu u svojini, a ako iskoriste ovaj povrat novca za dodatnih 15 m², gube pravo na povrat PDV-a ukoliko budu kupovali nekretninu na svoje ime u budućnosti.

Primer: Kupujete stan od 55 m² kao samac. Refundacija se odnosi na prvih 40 m². Za preostalih 15 m² PDV ostaje vaša obaveza.

Detaljnije o uslovima i postupku refundacije možete pročitati u našem vodiču o stambenim kreditima za mlade, gde obrađujemo i subvencije koje idu uz ovo pravo.

Oslobađanje od Poreza na Prenos Apsolutnih Prava (PPAP)

Kada kupuješ stan koji je već bio u prometu (od fizičkog ili pravnog lica), plaća se porez na prenos apsolutnih prava, ali možete biti oslobođeni ili delimično oslobođeni ako je to vaš prvi stan. Prema poreskom informatoru Ministarstva finansija, ovo su uslovi koje morate ispuniti:

Uslovi:

Punoletan državljanin RS sa prebivalištem u Srbiji
Od 1. jula 2006. do dana overe ugovora niste imali stan u svojini na teritoriji RS

Ograničenje površine:

Do 40 m² — potpuno oslobođen poreza
Za članove porodičnog domaćinstva još +15 m² po članu (do dva člana odnosno 70 m²)
Za površinu iznad toga plaćate porez

Šta proveriti pre potpisivanja ugovora?

Da li je cena u oglasu i predugovoru sa ili bez PDV-a?
Da li ugovor jasno navodi iznos PDV-a kao posebnu stavku?
Da li ispunjavate uslove za refundaciju PDV-a?

Nejasna formulacija u ugovoru može vas koštati više nego što mislite. Pitajte pre nego što date kaparu.

Najčešće greške kupaca

Pretpostavka da je cena uvek sa PDV-om - Nije. Neki investitori, posebno u direktnim pregovorima, navode cenu bez PDV-a. Proverite uvek.

Propuštanje roka za refundaciju - Zahtev za povraćaj PDV-a ima zakonski rok, odnosno rok zastarelosti od 10 godina. Ako ga propustite, pravo ne možete naknadno ostvariti. U praksi, poželjno je podneti zahzev za povraćaj PDV-a u roku od 30 dana od datuma primopredaje stana.

Ako kupujete stan na kredit, pročitajte i naš kompletan vodič za kupovinu stana na kredit, gde su objašnjeni svi troškovi koje treba planirati unapred.

Tim Verde Nekretnine može da proveri da li je cena stana koji razmatrate ispravno formirana i da li ispunjavate uslove za refundaciju PDV-a.